1.jpg)
Av. Hakan ElçiKısa cevap: 6 Ağustos 2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 2027 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri belirlendi. Bir önceki cetvelle karşılaştırıldığında bütün bina türlerinde ve bütün inşaat sınıflarında tam olarak yüzde 27,26 oranında artış yapıldığı görülmektedir. Örneğin betonarme karkas bir meskende 2. sınıf inşaat için metrekare bedeli 5.359,06 TL'den 6.819,94 TL'ye, 3. sınıf inşaat için 3.795,37 TL'den 4.829,99 TL'ye çıktı. Ancak dikkat: bu cetvel, hâlihazırda emlak vergisi ödediğiniz binanın vergisini doğrudan yeniden hesaplamaz. Mevcut binalarda vergi değeri, 1319 sayılı Kanunun 29. maddesi uyarınca her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artar. Cetvel esas olarak 2027'de mükellefiyeti başlayacak binalar ile vergi değerini tadil eden bir sebebin doğduğu hâllerde kullanılır. Tebliğ bir düzenleyici işlemdir; iptali istemiyle 5 Ekim 2026 mesai bitimine kadar Danıştayda dava açılabilir.
Tebliğin Künyesi
- Adı: Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 90)
- Yayım: 6 Ağustos 2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete
- Düzenleyen: Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, müştereken
- Dayanak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi ve 31. maddesi ile 29/2/1972 tarihli ve 7/3995 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük
- Konusu: 2027 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin tespiti
- Yapı: Tek sayfalık tebliğ metni ve 23 bölümden oluşan ek cetvel
- Bir önceki düzenleme: 87 Seri No.lu Genel Tebliğ, 9 Ağustos 2025 tarihli ve 32981 sayılı Resmî Gazete (2026 yılı bedelleri)
Artış Oranı Tam Olarak Yüzde 27,26
Tebliğ metninde bir artış oranı açıklanmamaktadır; yalnızca yeni tutarlar ilan edilmiştir. Ancak 2026 yılı cetveli ile 2027 yılı cetveli kalem kalem karşılaştırıldığında, bina türü, yapı sistemi ve inşaat sınıfı ayrımı yapılmaksızın tüm kalemlerde aynı oranın uygulandığı görülmektedir. Aşağıdaki tablo mesken binaları üzerinden bunu göstermektedir:
| Mesken, betonarme karkas | 2026 (TL/m²) | 2027 (TL/m²) | Artış |
|---|---|---|---|
| Lüks inşaat | 12.853,52 | 16.357,39 | %27,26 |
| 1. sınıf inşaat | 8.026,99 | 10.215,15 | %27,26 |
| 2. sınıf inşaat | 5.359,06 | 6.819,94 | %27,26 |
| 3. sınıf inşaat | 3.795,37 | 4.829,99 | %27,26 |
| Basit inşaat | 2.125,18 | 2.704,51 | %27,26 |
Aynı oran çelik karkas, yığma kagir, yığma yarı kagir, ahşap, taş duvarlı, gecekondu tarzı ve kerpiç yapılarda; ayrıca fabrika, otel, hastane, okul, banka, işyeri ve garaj gibi tüm bina gruplarında geçerlidir. Örnek olarak diğer ticarethane ve işyerleri grubunda betonarme karkas bedeller şöyle değişmiştir:
| İşyeri, betonarme karkas | 2026 (TL/m²) | 2027 (TL/m²) |
|---|---|---|
| Lüks inşaat | 13.854,74 | 17.631,54 |
| 1. sınıf inşaat | 9.690,29 | 12.331,86 |
| 2. sınıf inşaat | 6.111,55 | 7.777,56 |
| 3. sınıf inşaat | 4.446,78 | 5.658,97 |
| Basit inşaat | 1.585,99 | 2.018,33 |
Oranın her kalemde ondalık basamağına kadar aynı çıkması, cetvelin tek tek yeniden takdir edilmediğini, önceki yılın cetveline düz bir katsayı uygulandığını göstermektedir.
2027 Mesken Binaları Cetveli (Ortalama Değerler)
Aşağıdaki tablo, tebliğ ekindeki cetvelin 22 numaralı Mesken Binaları bölümünde yer alan ortalama metrekare bedelleridir. Hesaplamada kullanılacak olan da bu ortalama değerlerdir.
| Yapı sistemi | Lüks | 1. sınıf | 2. sınıf | 3. sınıf | Basit |
|---|---|---|---|---|---|
| Çelik karkas | 26.849,64 | 17.854,34 | 11.976,95 | 8.120,24 | 3.511,70 |
| Betonarme karkas | 16.357,39 | 10.215,15 | 6.819,94 | 4.829,99 | 2.704,51 |
| Yığma kagir | 12.839,61 | 8.317,21 | 5.421,47 | 4.035,62 | 1.281,42 |
| Yığma yarı kagir | - | 5.464,72 | 3.789,31 | 2.673,83 | 1.281,42 |
| Ahşap | 21.643,09 | 14.062,43 | 9.173,76 | 4.596,22 | 1.601,66 |
| Taş duvarlı | - | - | - | 2.476,51 | 1.145,78 |
| Gecekondu tarzı | - | - | - | 1.620,55 | 825,24 |
| Kerpiç ve diğer basit | - | - | - | - | 683,88 |
Türkiye'deki apartman dairelerinin büyük çoğunluğu betonarme karkas yapı sistemindedir. İnşaat sınıfı ise binanın malzeme kalitesi, donatısı ve yapım özelliklerine göre belediye tarafından belirlenir; standart konutlarda genellikle 2. veya 3. sınıf uygulanmaktadır.
Cetvelde Yer Alan 23 Bölüm
Ek cetvel yalnızca konutları kapsamaz. Bölümler şunlardır: fabrika ve imalathane binaları; fabrika sosyal binaları; otel binaları; sinema ve tiyatro binaları; hastane ve klinik binaları; banka ve sigorta binaları; idare binaları; benzin istasyonu, yıkama ve yağlama binaları; yeraltı garajları; müstakil garajlar; çok katlı garajlar; yurt binaları; okul binaları; yüzme havuzları; banyo ve hamamlar; pazar ve fuar yerlerindeki yapılar; soğuk hava depoları; kurutma yerleri; silolar; transformatör binaları; diğer ticarethane ve işyerleri; mesken binaları ve özellik arzeden binalar.
Her bölümde çelik karkas, betonarme karkas, yığma kagir, yığma yarı kagir, ahşap, taş duvarlı, gecekondu tarzı ve kerpiç olmak üzere sekiz yapı sistemi; her yapı sisteminde de lüks, 1. sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf ve basit olmak üzere beş inşaat sınıfı için asgari, azami ve ortalama bedeller verilmiştir.
Cetvelin Sonundaki Üç Kritik Kural
Rakamlar kadar önemli olan, cetvelin sonundaki açıklamalardır. Uygulamada en çok gözden kaçan kısım burasıdır.
| Kural | İçeriği |
|---|---|
| Ortalama esastır | Metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin ortalamaları esas alınır. Asgari ve azami rakamlar tek başına kullanılmaz |
| Kalorifer, klima ve asansör ilavesi | Cetveldeki bedellere asansör, kalorifer veya klima tesisat bedelleri dâhil değildir. Binada bu tesisatlar varsa bedele kalorifer veya klima için yüzde 8, asansör için yüzde 6 oranında ilave yapılır |
| Özellik arzeden binalar | Özellik arzeden binaların vergi değerinin hesabında, kullanış tarzına göre (otel, sinema, tiyatro, işyeri ve mesken gibi) varsa bir üst inşaat değerinin ortalama rakamı esas alınır. Bir üst sınıfa ait inşaat değeri yoksa tespit edilen inşaat sınıfındaki ortalama değer yüzde 50 artırılarak değerlendirme yapılır. İnşaat türü için bedel belirlenmemişse, bu sınıfın altında belirleme yapılmış ilk sınıfa ait ortalama rakam yüzde 50 artırılarak dikkate alınır |
| Hafif prefabrik binalar | Yığma yarı kagir bina grubunda değerlendirilir |
Kalorifer ve asansör ilaveleri birlikte uygulandığında bina değeri yüzde 14 oranında artmaktadır. Asansörü ve merkezî ısıtması olan yeni bir apartman dairesinde bu fark, tek başına önemli bir tutara karşılık gelir. Belediyenin bu ilaveleri fiilen mevcut olmayan tesisatlar için yapması ise düzeltme başvurusuna konu edilebilecek bir hatadır.
Bu Cetvel Kimin Vergisini Etkiler, Kimin Etkilemez?
Basında sıkça "emlak vergisi yüzde 27 arttı" başlıkları görülmektedir. Bu ifade eksiktir ve çoğu mükellef bakımından yanlıştır. Doğru tablo şudur:
| Durum | Cetvel uygulanır mı? | Nasıl hesaplanır? |
|---|---|---|
| Hâlihazırda emlak vergisi ödediğiniz mevcut bina | Hayır | 1319 sayılı Kanunun 29. maddesi uyarınca vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır |
| 2026'da tamamlanıp 2027'de mükellefiyeti başlayacak yeni bina | Evet | Bina değeri, 2027 cetvelindeki metrekare bedeli üzerinden hesaplanır |
| Vergi değerini tadil eden bir sebebin doğduğu bina | Evet | Kanunun 33. maddesindeki sebepler: yeni bina inşası, binanın yanması veya yıkılması, kullanış tarzının değişmesi, birleşme veya ayrılma, arazinin arsaya dönüşmesi gibi hâllerde vergi değeri yeniden tespit edilir |
| Asgari ölçüde vergi değeri tespiti gereken hâller | Evet | Tapu harcı matrahının alt sınırı, veraset ve intikal vergisi matrahı gibi hâllerde emlak vergisine esas değer kullanılır |
Yani oturduğunuz dairenin 2027 emlak vergisi, bu cetvel yüzünden yüzde 27,26 artmayacaktır. Mevcut binalarda artış, yeniden değerleme oranının yarısı kadar olacaktır. Buna karşılık yeni bina alan, yeni bina yaptıran, bağımsız bölümünü işyerine veya konuta çeviren ya da miras yoluyla taşınmaz devralan kişiler bakımından cetvel doğrudan belirleyicidir.
Kullanım amacı değişikliğinin vergi değerini tadil eden bir sebep olduğu hâllerde izlenecek yol için ofisten konuta dönüşüm yazımızı inceleyebilirsiniz.
Vergi Değeri Nasıl Hesaplanır? Örnek Hesap
1319 sayılı Kanunun 29. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine göre binalarda vergi değeri; Bakanlıklarca müştereken tespit ve ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile aynı maddenin (a) bendindeki esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak, Tüzük hükümlerinden yararlanmak suretiyle hesaplanan bedeldir.
Aşağıdaki örnek tümüyle varsayımsaldır ve yalnızca yöntemi göstermek içindir. Gerçek hesapta binanın yaşına göre aşınma payı indirimi uygulanır ve arsa birim değeri, taşınmazın bulunduğu cadde veya sokak için takdir komisyonunca belirlenen tutardır.
| Adım | İşlem | Tutar (varsayım) |
|---|---|---|
| 1 | Bina brüt yüzölçümü | 120 m² |
| 2 | Yapı sistemi ve sınıfı: betonarme karkas, 2. sınıf | 6.819,94 TL/m² |
| 3 | Bina inşaat maliyeti (120 × 6.819,94) | 818.392,80 TL |
| 4 | Kalorifer veya klima ilavesi (yüzde 8) | +65.471,42 TL |
| 5 | Asansör ilavesi (yüzde 6) | +49.103,57 TL |
| 6 | İlaveler dâhil bina değeri | 932.967,79 TL |
| 7 | Binanın yaşına göre aşınma payı indirimi | Tüzükteki cetvele göre düşülür |
| 8 | Arsa payı değeri (40 m² × 15.000 TL, varsayım) | +600.000 TL |
| 9 | Vergi değeri | Bina değeri (aşınma payı düşülmüş) + arsa payı değeri |
| 10 | Vergi oranı: büyükşehirde mesken | Binde 2 |
Vergi oranları 1319 sayılı Kanunun 8 ve 18. maddelerinde belirlenmiştir:
| Taşınmaz | Normal belediye | Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alan |
|---|---|---|
| Mesken | Binde 1 | Binde 2 |
| Diğer binalar (işyeri vb.) | Binde 2 | Binde 4 |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
Emlak vergisi, Kanunun 30. maddesi uyarınca birinci taksiti mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksiti kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
2026 yılında yürürlüğe giren diğer vergi düzenlemeleri için 7582 sayılı Kanunla değişen vergi kurallarını ele aldığımız yazımızı inceleyebilirsiniz.
Cetvel Sadece Emlak Vergisini İlgilendirmiyor
Emlak vergisine esas değer, başka vergilerin de matrahını veya matrah alt sınırını belirler. Bu nedenle cetveldeki artış, emlak vergisi ödemeyen kişileri bile etkileyebilir.
| Nerede karşınıza çıkar? | Nasıl? |
|---|---|
| Tapu harcı | 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarifeye göre gayrimenkul devirlerinde harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Emlak vergi değeri yükselince harcın alt sınırı da yükselir |
| Veraset ve intikal vergisi | 7338 sayılı Kanun uyarınca gayrimenkullerin değerlemesinde emlak vergisine esas olan değer kullanılır. Miras yoluyla intikal eden taşınmazın matrahı bu değere göre belirlenir |
| Değerli konut vergisi | 1319 sayılı Kanunun 42. maddesine göre mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri belirlenen tutarı aşanlar bu vergiye tabidir. Vergi değerindeki artış, sınıra yakın taşınmazları eşiğin üzerine taşıyabilir |
| Satışta müteselsil sorumluluk | 1319 sayılı Kanunun 30. maddesi uyarınca devir ve ferağı yapılan taşınmazın, devrin yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden devreden ve devralan müteselsilen sorumludur. Taşınmaz alırken belediyeden borcu yoktur yazısı alın |
Bildirim Yükümlülüğü ve Süreler
Yeni bina alan veya yaptıran kişilerin belediyeye emlak vergisi bildirimi vermesi zorunludur. 1319 sayılı Kanunun 23. maddesine göre:
- Yeni inşa edilen binalarda bildirim, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden önce kısmen kullanılmaya başlanmışsa her kısmın kullanılmaya başlandığı bütçe yılı içinde verilir.
- Vergi değerini tadil eden diğer sebeplerin doğması hâlinde bildirim, değişikliğin meydana geldiği bütçe yılı içinde; değişiklik bütçe yılının son üç ayı içinde olmuşsa olayın meydana geldiği tarihten itibaren üç ay içinde verilir.
- Bildirim, taşınmazın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.
Bildirimin süresinde verilmemesi hâlinde vergi idarece tarh edilir ve Vergi Usul Kanunu uyarınca usulsüzlük cezası kesilir. Ayrıca eksik bildirilen değer üzerinden geçmişe dönük tarhiyat yapılması ve gecikme faizi istenmesi gündeme gelir. Tapuda devir sırasında bildirim verilmiş sayılmaz; belediyeye ayrıca başvurmanız gerekir.
Yeni bina yapımına ilişkin ruhsat sürecinde 2027 sonrası uygulanacak dijital zorunluluklar için yapı ruhsatı projelerinde dijital döneme geçişi anlattığımız yazımızı inceleyebilirsiniz.
Vergi Değeri Yanlış Hesaplanmışsa Ne Yapılır?
Emlak vergisinde en sık karşılaşılan hatalar şunlardır: binanın yapı sınıfının olduğundan yüksek belirlenmesi (örneğin 3. sınıf bir konutun 1. sınıf sayılması), bulunmayan kalorifer veya asansör tesisatı için ilave yapılması, brüt yüzölçümünün hatalı alınması, aşınma payının hiç uygulanmaması, arsa payının yanlış hesaplanması ve muafiyet veya indirimli oran şartlarının dikkate alınmaması.
| Yol | Süre | Nereye | Not |
|---|---|---|---|
| Düzeltme talebi | Vergi alacağının doğduğu yılı takip eden yılbaşından itibaren 5 yıl | Tarhiyatı yapan belediyeye | Vergi Usul Kanununun 116 ve devamı maddeleri. Vergi hatası niteliğindeki açık maddi yanlışlıklar için uygundur, harca tabi değildir |
| Şikayet yoluyla müracaat | Düzeltme talebinin reddi üzerine | Hazine ve Maliye Bakanlığına, belediye vergilerinde ilgili idarenin üst makamına | Vergi Usul Kanununun 124. maddesi. Ret üzerine dava yolu açılır |
| İptal davası | Tarh ve tahakkuk işleminin tebliğinden itibaren 30 gün | Vergi mahkemesine | 2577 sayılı Kanunun 7. maddesi. Vergi mahkemelerinde dava açma süresi 30 gündür |
| Ödeme emrine itiraz | Tebliğinden itibaren 15 gün | Vergi mahkemesine | 6183 sayılı Kanunun 58. maddesi. Böyle bir borcum yoktur, kısmen ödedim veya zamanaşımına uğradı iddialarıyla sınırlıdır |
| Tebliğin iptali davası | 5 Ekim 2026 mesai bitimi | Danıştaya | Aşağıda açıklanmıştır |
Düzeltme ile dava arasındaki fark önemlidir. Düzeltme yolu yalnızca vergi hatası sayılan açık yanlışlıklar için işler: hesap hataları, mükerrer vergilendirme, mükellefin şahsında hata, vergilendirme veya muafiyet döneminde hata gibi. Hukuki bir yorum uyuşmazlığı varsa (örneğin binanın hangi sınıfa girdiği tartışmalıysa) düzeltme yolu yeterli olmaz ve 30 günlük dava süresinin kaçırılmaması gerekir.
Vergi ve ceza tahsilinde ödeme emrine karşı izlenecek yol hakkında ödeme emrine karşı dava yolunu ele aldığımız Danıştay kararı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Tebliğe Karşı Dava Açılabilir mi?
Genel tebliğler, düzenleyici idari işlem niteliğindedir ve doğrudan iptal davasına konu edilebilir. 2575 sayılı Danıştay Kanununun 24. maddesi uyarınca bakanlıkların düzenleyici işlemlerine karşı açılan davalar ilk derece mahkemesi olarak Danıştayda görülür.
2577 sayılı Kanunun 7. maddesinin dördüncü fıkrasına göre ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresi, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Tebliğ 6 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandığından 60 günlük süre 7 Ağustos 2026'da başlamış ve 5 Ekim 2026 Pazartesi günü mesai bitiminde sona ermektedir.
Aynı fıkranın devamı ek bir imkân tanır: düzenleyici işlemin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulama işlemi yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilir. Yani 60 günlük süre kaçırılsa dahi, 2027'de tarh edilecek emlak vergisine karşı vergi mahkemesinde dava açılırken dayanağı tebliğin de iptali istenebilir. Ancak süre geçtikten sonra tebliğin tek başına iptali istenemez.
Davada ileri sürülebilecek başlıca iddialar şunlar olabilir:
- Bedellerin, Tüzükte öngörülen maliyet unsurlarına dayalı bir tespit çalışması yapılmaksızın, önceki cetvele düz bir katsayı uygulanarak belirlenmiş olması
- Uygulanan yüzde 27,26 oranının hangi maliyet verisine, endekse veya hesaplamaya dayandığının gerekçelendirilmemiş olması
- Farklı bölgelerde ve farklı yapı sistemlerinde inşaat maliyetleri aynı oranda değişmediği hâlde bütün kalemlere tek bir oran uygulanmasının gerçek maliyeti yansıtmaması
- Artışın, ilgili dönemdeki inşaat maliyet endeksleriyle karşılaştırıldığında ölçüsüz olduğu
Bu iddiaların her biri teknik veri ve bilirkişi incelemesi gerektirir. Meslek odaları, sektör birlikleri ve menfaati doğrudan etkilenen mükellefler bakımından dava ehliyeti bulunmaktadır.
Muafiyet ve İndirimli Oran: Verginizi Sıfırlayabilir misiniz?
1319 sayılı Kanunun 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, aşağıdaki kişilerin Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni bulunması hâlinde (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) bu meskene ait vergi oranı sıfır olarak uygulanmaktadır:
- Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler
- Gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanlar, yani emekliler
- Gaziler
- Engelliler
- Şehitlerin dul ve yetimleri
Uygulamada en sık yapılan hatalar şunlardır: ikinci bir konutun bulunması (yazlık dâhil) muafiyeti tümüyle ortadan kaldırır; kira geliri, ticari kazanç veya faiz geliri elde etmek emekli için muafiyet şartını bozar; 200 metrekare brüt alan sınırı net değil brüt üzerinden hesaplanır; muafiyet kendiliğinden uygulanmaz, belediyeye taahhüt belgesiyle başvurmak gerekir. Şartları taşıdığı hâlde geçmiş yıllarda vergi ödemiş olanlar, beş yıllık düzeltme zamanaşımı süresi içinde iade talebinde bulunabilir.
Ayrıca Kanunun 4 ve 5. maddelerinde daimî ve geçici muaflıklar düzenlenmiştir. Örneğin yeni inşa edilen binalarda, mesken olarak kullanılmak şartıyla belirli koşullarla geçici muaflık uygulanabilmektedir; bu muaflığın kapsam ve süresi için ilgili belediyeye başvurulmalıdır.
Emlak Vergisi Düzeltme ve Şikayet Başvurusu Dilekçesi Örneği (Kendi Adınıza)
Aşağıdaki metin, vergi değerinin hatalı hesaplandığını düşünen kişilerin avukat olmaksızın kendi adlarına belediyeye verebileceği düzeltme talebidir. Başvuru harca tabi değildir ve belediyenin ilgili müdürlüğüne elden veya posta yoluyla sunulabilir.
| EMLAK VERGİSİ DÜZELTME BAŞVURU DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ |
|---|
|
[.....] BELEDİYE BAŞKANLIĞINA (Mali Hizmetler Müdürlüğü / Gelirler Müdürlüğü) BAŞVURAN : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: ..............) ADRES : [.....] SİCİL NO : [Emlak vergisi sicil / tahakkuk numarası] TAŞINMAZ : [.....] Mahallesi, [.....] ada, [.....] parsel, [.....] bağımsız bölüm KONU : Taşınmazıma ilişkin emlak vergisi değerinin hatalı hesaplandığının tespiti ile 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 116 ve devamı maddeleri uyarınca düzeltilmesi ve fazla tahsil edilen tutarın iadesi istemidir. AÇIKLAMALAR 1. Yukarıda bilgileri yazılı taşınmaz [.....] tarihinden bu yana adıma kayıtlı olup, emlak vergisi mükellefiyetim idarenizde [.....] sicil numarasıyla yürütülmektedir. 2. Tarafıma tahakkuk ettirilen emlak vergisinin dayanağı olan vergi değeri hesabında aşağıdaki hata veya hatalar bulunmaktadır: a) İnşaat sınıfı hatalı belirlenmiştir. Taşınmaz [betonarme karkas / yığma kagir] yapı sisteminde ve [3. sınıf / 2. sınıf] inşaat niteliğinde olduğu hâlde, hesaplamada [1. sınıf / lüks] inşaat bedeli esas alınmıştır. Binanın yapı özellikleri ve kullanılan malzeme, iddia edilen sınıfı karşılamamaktadır. b) Bulunmayan tesisat için ilave yapılmıştır. Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği eki cetvelin sonundaki açıklamaya göre metrekare normal inşaat maliyet bedellerine kalorifer, klima ve asansör tesisat bedelleri dâhil değildir; bu tesisatlar varsa kalorifer veya klima için yüzde 8, asansör için yüzde 6 ilave yapılır. Binada [asansör / kalorifer / klima] tesisatı bulunmadığı hâlde bedele bu oranda ilave yapıldığı anlaşılmaktadır. c) Yüzölçümü hatalıdır. Taşınmazın brüt yüzölçümü [.....] metrekare olduğu hâlde hesaplamada [.....] metrekare esas alınmıştır. Ekte sunulan mimari proje ve tapu kaydı bu hususu göstermektedir. ç) Aşınma payı uygulanmamıştır. Bina [.....] yılında inşa edilmiş olup, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük uyarınca binanın yaşına göre aşınma payı indirimi uygulanması gerekirken bu indirim yapılmamıştır. d) Muafiyet şartlarını taşımaktayım. 1319 sayılı Kanunun 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca [hiçbir gelirim bulunmamakta / gelirim münhasıran sosyal güvenlik kurumundan aldığım aylıktan ibaret bulunmakta / engelliyim / şehit yakınıyım / gaziyim] olup, Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskenim bu taşınmazdır. Bu nedenle vergi oranının sıfır olarak uygulanması gerekmektedir. Ekte gerekli belgeler ve taahhüt belgesi sunulmuştur. 3. Belirtilen hususlar 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 116 ve 117. maddeleri anlamında vergi hatası niteliğindedir ve aynı Kanunun 120. maddesi uyarınca idarenizce resen düzeltilmesi mümkündür. SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıkladığım nedenlerle, taşınmazıma ilişkin emlak vergisi değerinin yeniden hesaplanarak düzeltilmesine, [.....] ve izleyen yıllara ait fazla tahsil edilen emlak vergisinin tarafıma iadesine, talebimin reddi hâlinde ret gerekçesinin yazılı olarak tarafıma bildirilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. 06.08.2026 Başvuran [Ad Soyad] [İmza] EKLER: 1. Tapu kaydı 2. Emlak vergisi tahakkuk ve ödeme belgeleri 3. Mimari proje veya yapı kullanma izin belgesi 4. Yapı sınıfına ilişkin belge ve fotoğraflar 5. [Muafiyet iddiası varsa: gelir durumunu gösterir belgeler, tek mesken taahhüt belgesi, engelli sağlık kurulu raporu, şehit yakını veya gazi belgesi] |
Başvurunuza evrak kayıt numarası alın. Belediye altmış gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve bu tarihten itibaren dava süresi işlemeye başlar. Düzeltme talebiniz reddedilirse Vergi Usul Kanununun 124. maddesi uyarınca şikayet yoluyla üst makama başvurabilir, bunun da reddi üzerine vergi mahkemesinde dava açabilirsiniz.
Emlak Vergisi Tarhiyatının İptali Dava Dilekçesi Örneği (Vekil Aracılığıyla)
Aşağıdaki metin, tarh ve tahakkuk işleminin tebliğinden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde açılacak iptal davası için şablondur.
| EMLAK VERGİSİ TARHİYATININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ |
|---|
|
NÖBETÇİ VERGİ MAHKEMESİNE [.....] YÜRÜTMENİN DURDURULMASI TALEPLİDİR DAVACI : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: ..............) ADRES : [.....] VEKİLİ : Av. [.....] DAVALI : [.....] Belediye Başkanlığı D. KONUSU : [.....] Mahallesi, [.....] ada, [.....] parsel, [.....] bağımsız bölüm sayılı taşınmaz yönünden [.....] yılı için tarh ve tahakkuk ettirilen emlak vergisi ile [varsa] kesilen vergi ziyaı veya usulsüzlük cezasının iptali ile yürütmenin durdurulması istemidir. TEBLİĞ TARİHİ : [.....] AÇIKLAMALAR 1. Müvekkil, dava konusu taşınmazın maliki olup emlak vergisi mükellefiyeti davalı idarede [.....] sicil numarasıyla yürütülmektedir. 2. Davalı idare, [.....] tarihli işlemi ile müvekkil adına [.....] TL emlak vergisi tarh ve tahakkuk ettirmiştir. Söz konusu işlem hukuka aykırıdır. 3. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine göre binalarda vergi değeri; Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca müştereken tespit ve ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile aynı maddenin (a) bendindeki esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden yararlanmak suretiyle hesaplanan bedeldir. Somut olayda bu hesap yöntemine uyulmamıştır. 4. [Somut aykırılıklar buraya yazılır: a) Taşınmazın yapı sistemi ve inşaat sınıfı hatalı belirlenmiş, gerçekte [.....] sınıfı olan bina [.....] sınıfı kabul edilmiştir. b) Binada bulunmayan [asansör / kalorifer / klima] tesisatı için Genel Tebliğ eki cetvelin sonundaki açıklama uyarınca yapılacak yüzde [6 / 8] oranındaki ilave, hatalı biçimde uygulanmıştır. c) Binanın yaşına göre Tüzükte öngörülen aşınma payı indirimi uygulanmamıştır. ç) Brüt yüzölçümü [.....] metrekare olduğu hâlde [.....] metrekare esas alınmıştır. d) Arsa payı değeri, takdir komisyonunca belirlenen birim değere aykırı biçimde hesaplanmıştır. e) Müvekkilin 1319 sayılı Kanunun 8. maddesinin ikinci fıkrasındaki indirimli oran şartlarını taşımasına rağmen bu husus dikkate alınmamıştır.] 5. Dava konusu tarhiyatın dayanağını oluşturan 6/8/2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği eki cetvel, önceki yıl cetveline bütün kalemlerde tek bir katsayı uygulanmak suretiyle oluşturulmuş olup, Tüzükte öngörülen maliyet unsurlarına dayalı bir tespit çalışmasına dayanmamaktadır. 2577 sayılı Kanunun 7. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca düzenleyici işlemin uygulanması üzerine, uygulama işlemi ile birlikte dayanağı düzenleyici işlemin de iptali istenebilmektedir. Bu nedenle anılan Genel Tebliğ eki cetvelin de iptali talep edilmektedir. 6. Dava konusu işlemin uygulanması hâlinde müvekkil, hukuka aykırı biçimde hesaplanmış bir vergiyi ödemek zorunda kalacak, ödenmemesi hâlinde ise hakkında 6183 sayılı Kanun uyarınca cebri takip işlemleri başlatılacaktır. Bu durum telafisi güç zararlara yol açacağından 2577 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi gerekmektedir. HUKUKİ SEBEPLER : 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ve ilgili mevzuat. DELİLLER : Tapu kaydı, emlak vergisi bildirimi ve tahakkuk fişleri, mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi, taşınmazın yapı sınıfına ilişkin belge ve fotoğraflar, takdir komisyonu kararları ve arsa birim değerleri (davalı idareden istenmesini talep ederiz), vergi dosyasının tamamı (celbi talep olunur), keşif, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil. SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan ve resen gözetilecek nedenlerle, öncelikle yürütmenin durdurulmasına, yargılama sonunda dava konusu tarh ve tahakkuk işlemi ile [varsa] cezanın iptaline, dayanağı Genel Tebliğ eki cetvelin iptaline, fazla tahsil edilmiş tutarların yasal faiziyle birlikte iadesine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı idare üzerinde bırakılmasına karar verilmesini müvekkil adına saygılarımla arz ve talep ederim. 06.08.2026 Davacı Vekili Av. [Ad Soyad] [İmza] |
Dava harç ve giderlerini karşılayamayacak durumdaysanız adli yardım yazımızı inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
2027 emlak vergisi ne kadar arttı?
6 Ağustos 2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 90 Seri No.lu Genel Tebliğ ile 2027 yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, bir önceki cetvele göre tüm bina türlerinde ve tüm inşaat sınıflarında yüzde 27,26 oranında artırılmıştır. Ancak bu oran, hâlihazırda emlak vergisi ödediğiniz binanın vergisindeki artış oranı değildir.
Bu cetvel oturduğum evin emlak vergisini artırır mı?
Doğrudan artırmaz. 1319 sayılı Kanunun 29. maddesi uyarınca mevcut binalarda vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır. Cetvel ise esas olarak 2027'de mükellefiyeti başlayacak binalarda ve vergi değerini tadil eden bir sebebin doğduğu hâllerde kullanılır.
2027'de betonarme bir dairenin metrekare bedeli kaç TL?
Mesken binalarında betonarme karkas yapı için ortalama metrekare bedelleri şöyledir: lüks inşaat 16.357,39 TL, 1. sınıf inşaat 10.215,15 TL, 2. sınıf inşaat 6.819,94 TL, 3. sınıf inşaat 4.829,99 TL, basit inşaat 2.704,51 TL. Hesaplamada asgari ve azami değil ortalama değerler esas alınır.
Kalorifer ve asansör bedele dâhil mi?
Hayır. Cetveldeki bedellere asansör, kalorifer ve klima tesisat bedelleri dâhil değildir. Binada bu tesisatlar varsa bedele kalorifer veya klima için yüzde 8, asansör için yüzde 6 oranında ilave yapılır. İkisi birlikte varsa bina değeri yüzde 14 oranında artar. Binada olmayan bir tesisat için ilave yapılmışsa bu, düzeltme başvurusuna konu edilebilecek bir hatadır.
Emlak vergisi oranları ne kadar?
1319 sayılı Kanunun 8 ve 18. maddelerine göre normal belediyelerde meskende binde 1, diğer binalarda binde 2, arazide binde 1, arsada binde 3 oranı uygulanır. Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlarda bu oranlar yüzde 100 artırımlı, yani sırasıyla binde 2, binde 4, binde 2 ve binde 6 olarak uygulanır.
Emlak vergisi ne zaman ödenir?
1319 sayılı Kanunun 30. maddesi uyarınca emlak vergisi, birinci taksiti mart, nisan ve mayıs aylarında; ikinci taksiti kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Yeni ev aldım, belediyeye bildirim vermek zorunda mıyım?
Evet. 1319 sayılı Kanunun 23. maddesi uyarınca vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Bildirim, değişikliğin meydana geldiği bütçe yılı içinde; değişiklik bütçe yılının son üç ayında olmuşsa olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilir. Tapuda devir işlemi yapılmış olması bildirim yerine geçmez.
Emeklilerden emlak vergisi alınır mı?
Gelirleri münhasıran sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret olan emeklilerin, Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni bulunması hâlinde bu meskene ait vergi oranı sıfır olarak uygulanır. Aynı imkân hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimleri için de geçerlidir. İkinci bir konutun bulunması veya kira, ticari kazanç gibi başka gelir elde edilmesi bu hakkı ortadan kaldırır. Muafiyet kendiliğinden uygulanmaz, belediyeye başvurmak gerekir.
Emlak vergisi değeri yanlış hesaplanmışsa ne yapılır?
Hata, vergi hatası niteliğinde açık bir yanlışlıksa Vergi Usul Kanununun 116 ve devamı maddeleri uyarınca beş yıllık düzeltme zamanaşımı süresi içinde belediyeye düzeltme başvurusu yapılabilir; reddi hâlinde şikayet yoluyla üst makama gidilir. Uyuşmazlık hukuki yorum farkından kaynaklanıyorsa, tarh ve tahakkuk işleminin tebliğinden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde iptal davası açılması gerekir.
Emlak vergisi cetveline karşı dava açılabilir mi, süre ne zaman doluyor?
Evet. Genel tebliğler düzenleyici idari işlem olduğundan doğrudan iptal davasına konu edilebilir ve 2575 sayılı Danıştay Kanununun 24. maddesi uyarınca dava Danıştayda görülür. Tebliğ 6 Ağustos 2026'da yayımlandığından 60 günlük süre 7 Ağustos 2026'da başlamış olup 5 Ekim 2026 Pazartesi mesai bitiminde sona ermektedir. Bu süre kaçırılsa dahi, düzenleyici işlemin uygulanması üzerine uygulama işlemiyle birlikte tebliğin de iptali istenebilir.
Ev alırken satıcının emlak vergisi borcundan sorumlu olur muyum?
Evet. 1319 sayılı Kanunun 30. maddesi uyarınca devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan müteselsilen sorumludur. Bu nedenle tapu devrinden önce belediyeden emlak vergisi borcu bulunmadığına dair yazı alınması gerekir.
Cetveldeki artış tapu harcını da etkiler mi?
Evet, dolaylı olarak. 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarifeye göre gayrimenkul devirlerinde tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır. Emlak vergisine esas değer yükseldiğinde harcın alt sınırı da yükselir. Aynı şekilde veraset ve intikal vergisinde gayrimenkullerin değerlemesinde emlak vergisine esas değer kullanılır.
Bu yazı, 6 Ağustos 2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile yürürlükteki mevzuata dayanan genel bilgilendirme amaçlı bir içeriktir; hukuki görüş, vergi danışmanlığı veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Yazıdaki örnek hesap tümüyle varsayımsal olup, gerçek vergi değeri binanın yaşına göre uygulanacak aşınma payı ile taşınmazın bulunduğu cadde veya sokak için takdir komisyonunca belirlenen arsa birim değerine göre değişir. Yukarıdaki dilekçe örnekleri şablon niteliğindedir ve her dosyanın kendine özgü koşullarına göre uyarlanmadan kullanılmamalıdır. Vergi uyuşmazlıklarında süreler kısa ve kesindir; hak kaybı yaşamamak için işlemin size tebliğ edildiği tarihi esas alarak hareket edin. Taşınmazınıza ilişkin vergi değeri, muafiyet veya tarhiyat değerlendirmesi için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.