Yeni Kira Sözleşmesi Tahliye Taahhüdünü Geçersiz Kılar: Yargıtay'ın 18 Temmuz 2026 Kararı

Kısa cevap: Hayır, artık dayanılamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 18 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararında (E. 2026/2877, K. 2026/2766, karar tarihi 5 Mayıs 2026), tahliye taahhüdü verildikten sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmışsa kira ilişkisinin yenilendiğini ve önceki taahhüde dayanılarak tahliye istenemeyeceğini belirtmiştir. Karar, Adalet Bakanlığı'nın talebi üzerine kanun yararına bozma yoluyla verilmiştir. Bu, kararın o dosyadaki tarafların durumunu değiştirmediği, ancak bundan sonraki benzer uyuşmazlıklar için yol gösterici bir içtihat oluşturduğu anlamına gelir. Elinde eski tarihli tahliye taahhüdü bulunan ev sahipleri, kiracıyla yeni bir sözleşme imzaladıklarında bu taahhüdü fiilen kaybetmektedir.

Kararın Künyesi

Olay Nasıl Gelişti?

Uyuşmazlığın kronolojisi, kararın mantığını anlamak bakımından önemlidir.

Dairenin tespiti nettir: tahliye taahhüdünden sonra, kiraya veren tarafından itiraz edilmeksizin yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmeyle kira ilişkisi yenilenmiş, dolayısıyla eski taahhüdün dayanağı ortadan kalkmıştır. Yerel mahkemenin bu olguyu gözetmemesi hukuka aykırı bulunmuştur.

"Kanun Yararına Bozma" Ne Anlama Geliyor?

Bu nokta çoğu haberde atlanıyor. Karar, HMK m. 363 uyarınca sonuca etkili olmamak üzere verilmiştir. Yani:

• O dosyadaki tahliye kararı ortadan kalkmaz, taraflar arasındaki hüküm geçerliliğini korur.
• Kararın işlevi, benzer uyuşmazlıklarda ilk derece mahkemelerine yol göstermek ve yerleşik uygulamayı düzeltmektir.
• Resmî Gazete'de yayımlanması, kararın tüm mahkemelerce bilinmesini sağlamayı amaçlar.

Uygulamada bunun anlamı şudur: bundan sonra açılacak davalarda, kiracının "taahhütten sonra yeni sözleşme imzalandı" savunması güçlü bir dayanağa kavuşmuştur.

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1'dir. Bu hükme göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdü, kiraya veren bakımından en hızlı sonuç veren tahliye yoludur. Diğer sebeplerde ihtiyaç, kusur veya süre koşulları tartışılırken, geçerli bir taahhütte mahkeme yalnızca taahhüdün şartlarını denetler.

Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları

Uygulamada tahliye taleplerinin büyük bölümü, taahhüdün şartlarını taşımaması nedeniyle reddedilir. Aranan şartlar şunlardır:

1. Yazılı olmalıdır. Sözlü taahhüt sonuç doğurmaz. Adi yazılı şekil yeterlidir, noter şartı yoktur, ancak noterde düzenlenmesi ispat gücünü belirgin biçimde artırır.
2. Kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Sözleşmeyle aynı anda veya sözleşmeden önce alınan taahhütler geçersizdir. Bu kural, kiracının sözleşme yapma baskısı altında taahhüt vermesini engellemek için konulmuştur ve Yargıtay uygulamasında en sık kullanılan iptal gerekçesidir.
3. Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır. "En kısa sürede" gibi ifadeler yeterli değildir.
4. Kiracının kendisi veya yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir. Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası gerekir. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eşin rızası ayrıca tartışılır.
5. Bir aylık süre içinde harekete geçilmelidir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

Boş tarihli taahhüt sorunu

Uygulamada en çok tartışma yaratan durum, kiraya verenin sözleşmeyle birlikte imzalattığı ancak tarih kısmını boş bıraktığı taahhütlerdir. Kiracı, taahhüdün sözleşmeyle aynı anda alındığını ve tarihin sonradan doldurulduğunu ileri sürerse, bu iddia yargılamanın merkezine oturur. İspat yükü kural olarak iddia edeni bağlar, ancak imza inkâr edilmiyorsa tarihin sonradan atıldığını göstermek kiracı bakımından güçtür. Bu nedenle taahhüt imzalarken tarih alanının boş bırakılmaması, kiracının kendi menfaatinedir.

Yeni Sözleşme Taahhüdü Neden Ortadan Kaldırır?

Tahliye taahhüdü, mevcut kira ilişkisine bağlı bir irade açıklamasıdır. Taraflar taahhüt tarihinden sonra yeni bir kira sözleşmesi imzaladığında, aynı taşınmaz için yeni bir kira ilişkisi kurulmuş olur. Kiraya veren, tahliye edilmesi gereken bir kiracıyla yeni sözleşme yaparak taahhütten zımnen feragat etmiş sayılır. Bu, dürüstlük kuralının (TMK m. 2) doğal sonucudur: bir yandan "boşalt" deyip diğer yandan yeni sözleşme imzalamak çelişkili davranış yasağına girer.

Dikkat edilmesi gereken ayrım şudur: kira sözleşmesinin kendiliğinden uzaması ile yeni sözleşme imzalanması aynı şey değildir. TBK m. 347 uyarınca sözleşme, bildirim yapılmazsa aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu otomatik uzama tek başına taahhüdü ortadan kaldırmaz. Kararın konusu olan durum, tarafların yeni bir metin imzalamasıdır.

Ev Sahipleri İçin: Ne Yapmalı, Ne Yapmamalı

• Elinizde taahhüt varken yeni sözleşme imzalamayın. Kira artışı yapmak istiyorsanız, yeni bir sözleşme yerine mevcut sözleşmeye ek protokol düzenleyin ve metinde taahhüdün geçerliliğini koruduğunu açıkça belirtin.
• Bir aylık süreyi kaçırmayın. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatın veya dava açın. Bu süre geçtikten sonra taahhüt işlevsiz hâle gelir.
• Taahhüdü teslimden sonra alın. Sözleşme imzalanırken alınan taahhüt, davanın en zayıf noktası olur.
• Tarihi boş bırakmayın. Boş tarihli belgeler, kiracının sahtelik veya sonradan doldurma iddiasına zemin hazırlar.

Kiracılar İçin: Hangi Savunmalar Sonuç Verir?

• Taahhüdün kiralananın tesliminden önce veya sözleşmeyle aynı anda alındığını ileri sürmek.
• Taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını göstermek. Bu savunma, incelenen kararla belirgin biçimde güçlenmiştir.
• Kiraya verenin bir aylık süre içinde harekete geçmediğini ileri sürmek.
• Taahhüdün kiracı olmayan bir kişi tarafından imzalandığını veya birlikte kiracılardan birinin imzasının bulunmadığını göstermek.
• Tahliye tarihinin belirsiz olduğunu ortaya koymak.

Tahliye Taahhüdü Dışındaki Yollar

Taahüt geçersiz sayılsa bile kiraya verenin başka seçenekleri olabilir. Aşağıdaki tablo, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerini özetlemektedir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Kiralananın tahliyesine ilişkin davalar dâhil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. İcra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçlerinde ise bu şart farklı işler; sürecin baştan doğru kurgulanması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü verdim, sonra yeni kira sözleşmesi imzaladık. Çıkarılabilir miyim?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 18 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararına göre, taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanmışsa kira ilişkisi yenilenmiş sayılır ve eski taahhüde dayanılarak tahliye istenemez. Sözleşmenin kendiliğinden uzaması ile yeni sözleşme imzalanması farklı durumlardır.

Tahliye taahhüdünün noterde yapılması şart mı?

Hayır, kanunda noter şartı yoktur, yazılı olması yeterlidir. Ancak noterde düzenlenen taahhütte imza ve tarih tartışması büyük ölçüde ortadan kalktığı için ispat gücü çok daha yüksektir.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Kural olarak geçersizdir. TBK m. 352/1 taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini aramaktadır. Sözleşmeyle birlikte veya öncesinde alınan taahhütler bu şartı taşımadığı için tahliye talebine dayanak olamaz.

Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede işlem yapmam gerekir?

Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmanız veya dava açmanız gerekir. Bu süre hak düşürücüdür, kaçırıldığında taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkar.

Tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü geçerli sayılır mı?

Uygulamada imza inkâr edilmediği sürece belge geçerli kabul edilme eğilimindedir. Kiracı, tarihin sonradan doldurulduğunu ve taahhüdün sözleşmeyle aynı anda alındığını ispat ederse taahhüt geçersiz sayılır. Bu nedenle taahhüt imzalarken tarih alanının doldurulmuş olması önemlidir.

Kira sözleşmesinin bir yıl daha uzaması taahhüdü ortadan kaldırır mı?

Hayır. TBK m. 347 uyarınca sözleşmenin bildirim yapılmaması nedeniyle kendiliğinden uzaması, tahliye taahhüdünü tek başına geçersiz kılmaz. Kararın konusu olan durum, tarafların yeni bir sözleşme metni imzalamasıdır.

Kira uyuşmazlığında doğrudan dava açabilir miyim?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Süreç icra takibi yoluyla yürütülüyorsa uygulama farklılık gösterir, bu nedenle yolun baştan doğru seçilmesi gerekir.

Değerlendirme

Karar, yeni bir kural koymuyor. Yaptığı şey, borçlar hukukunun temel bir ilkesini kira ilişkisine uygulamak: bir hakkı kullanmak yerine onunla çelişen bir işlem yapan taraf, o hakka sonradan dayanamaz. Uygulamada ise sonucu ağırdır. Elinde yıllar önce alınmış taahhüt bulunan ve bu arada kiracıyla yeni sözleşmeler imzalamış çok sayıda kiraya veren, taahhüdün artık işe yaramadığını görecektir.

Kiraya verenler için pratik sonuç şudur: taahhüt bir sigorta poliçesi değildir, kullanılmadığında ve onunla çelişen işlemler yapıldığında değerini kaybeder.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Elinizde bir tahliye taahhüdü varsa veya taahhüde dayanılarak hakkınızda takip başlatıldıysa, bir aylık süreler işlemeden büromuzla iletişime geçebilirsiniz.