Kentsel Dönüşüm Avukatı Maltepe: Süreç ve Danışmanlık Rehberi

Türkiye'de deprem riskinin gündemden hiç düşmemesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarını hem bina sahipleri hem de müteahhitler için hayati bir hukuki süreç haline getirmiştir. Riskli yapı tespitinden yeni binanın tapusunun teslimine kadar uzanan bu süreçte atılan her adımın hak kaybına yol açmayacak şekilde yönetilmesi gerekir. Bu rehberde bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmanın neden önemli olduğunu ve özellikle Maltepe kentsel dönüşüm avukatı desteğiyle sürecin A'dan Z'ye nasıl işlediğini anlatıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Nedir, Hangi Kanunla Düzenlenir?

Kentsel dönüşüm, deprem ve diğer afetler karşısında güvenli olmadığı tespit edilen "riskli yapı"ların yıkılıp yerine yönetmeliklere uygun, güvenli yapılar inşa edilmesi sürecidir. Süreç, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun ve buna bağlı Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenir. Kanun; riskli yapının tespitini, tahliye ve yıkım işlemlerini, paydaşlar arasındaki anlaşma usulünü, hak sahiplerine sağlanan kira yardımını ve yeni yapının hak sahiplerine dağıtımını tek bir çatı altında toplar.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukat Desteği Neden Gereklidir?

Kentsel dönüşüm, tapu hukuku, idare hukuku, borçlar hukuku ve icra hukukunun iç içe geçtiği karma bir alandır. Sürecin taraflarından biri olan hak sahipleri çoğu zaman şu sorularla karşılaşır:

• Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaçırılırsa ne olur?
• Diğer paydaşlar anlaşmaya yanaşmıyorsa hisseler nasıl satılır?
• Müteahhitle imzalanacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
• Kira yardımı başvurusu reddedilirse hangi yollara başvurulabilir?
• Yıkım kararına karşı dava açma süresi ne kadardır?

Bir kentsel dönüşüm avukatı, bu sorulara somut dosya bazında yanıt vererek hem süre kaçırma riskini ortadan kaldırır hem de müteahhit sözleşmelerinin hak sahibi lehine dengeli kurulmasını sağlar. Özellikle çok paydaşlı apartmanlarda ortaya çıkan anlaşmazlıklarda hukuki danışmanlık, dava açılmadan önce sorunun çözülmesine yardımcı olur.

Maltepe'de Kentsel Dönüşüm Süreci: A'dan Z'ye Adımlar

Maltepe, İstanbul'un kentsel dönüşüm başvurusu en yoğun ilçelerinden biridir. Altayçeşme, Cevizli, Feyzullah, Gülsuyu ve Bağlarbaşı gibi mahallelerde çok sayıda bina riskli yapı kapsamına girmiştir. Bir Maltepe kentsel dönüşüm avukatı ile sürecin işleyişi genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Riskli Yapı Tespiti

Süreç, bina maliklerinden birinin çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne lisanslı bir kuruluşa yaptırılan teknik rapor ile başvurmasıyla başlar. Rapor olumlu çıkarsa yapı "riskli yapı" olarak tescil edilir ve durum tapu kütüğüne şerh edilir.

2. Tapu Şerhi ve Maliklere Tebligat

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde tapu müdürlüğü tüm maliklere tebligat çıkarır. Tebligat tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde yıkım kararına uyulması ve bina boşaltılması gerekir.

3. Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Rapor hatalı ya da eksik hazırlanmışsa, tespite karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğü bünyesindeki teknik heyete itiraz edilebilir. İtirazın reddi halinde idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açma yolu açıktır. Bu aşamada süre son derece kısa olduğundan bir kentsel dönüşüm avukatının dosyayı zamanında ve teknik gerekçelerle hazırlaması kritik önem taşır.

4. Tahliye ve Gerekirse Yıkım

Süre içinde bina tahliye edilmezse mülki idare amirliği, kolluk kuvveti marifetiyle tahliyeyi ve yıkımı resen gerçekleştirebilir. Bu zorla tahliye/yıkım işlemine karşı da idari yargı yolu ile itiraz mümkündür.

5. Paydaşlar Arası Anlaşma: Oy Birliği ve 2/3 Çoğunluk Kararı

Yıkımdan sonra arsa üzerinde yeniden yapılaşma için paydaşların anlaşması gerekir. Kanun, kat maliklerinin en az 2/3 çoğunlukla karar almasına imkân tanır; bu çoğunluk sağlandığında azınlıkta kalan paydaşlar da karara uymak zorundadır. Anlaşmaya katılmayan paydaşların arsa payları, öncelikle diğer paydaşlara, olmazsa açık artırmayla üçüncü kişilere satılır. Bu satış işlemlerinde paydaşın hakkının gerçek değer üzerinden korunması, dava takibi gerektiren en hassas noktalardan biridir.

6. Anlaşmayan Paydaşların Hisselerinin Satışı

2/3 çoğunluk kararına rağmen imza atmayan maliklerin hisseleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca değer tespiti yapılarak satışa çıkarılır. Bu aşamada değer tespitine itiraz, satış usulüne itiraz ve gerektiğinde tapu iptali davaları gündeme gelebilir; bir kentsel dönüşüm avukatı bu itirazların süresinde ve usulüne uygun yapılmasını sağlar.

7. Kira Yardımı (Kira Desteği) Başvurusu

Binası yıkılan ve yeni konutu teslim alana kadar başka bir yerde kirada oturmak zorunda kalan hak sahipleri, belirli şartlarla devletten kira yardımı alabilir. Başvurunun reddi ya da yardımın geç ödenmesi durumunda idari başvuru ve dava yolları takip edilebilir.

8. Müteahhit ile Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Paydaşlar anlaştıktan sonra bir yüklenici (müteahhit) ile sözleşme imzalanır. Bu sözleşmede teslim tarihi, gecikme cezası, teminat mektubu, malzeme ve metrekare standartları gibi hususların net biçimde düzenlenmesi, ileride yaşanacak "müteahhidin işi bırakması" veya "geç teslim" gibi uyuşmazlıkların önüne geçer. Sözleşme imzalanmadan önce bir avukata danışmanlık aldırılması, hak sahibinin en büyük güvencesidir.

9. Yeni Yapının Teslimi ve Tapu Devri

İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izni (iskân) alınır ve yeni bağımsız bölümlerin tapuları hak sahiplerine devredilir. Teslim edilen bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılan nitelikte olup olmadığının kontrolü ve ayıplı teslim halinde tazminat talebi bu aşamanın önemli konularındandır.

Kentsel Dönüşümde Sık Karşılaşılan Hukuki Uyuşmazlıklar

• Riskli yapı tespit raporuna itiraz ve idare mahkemesinde iptal davaları
• Paydaşlar arası hisse satışına itiraz ve tapu iptali-tescil davaları
• Müteahhidin sözleşme şartlarına uymaması nedeniyle sözleşmenin feshi ve tazminat davaları
• Kira yardımının ödenmemesi veya geç ödenmesine ilişkin uyuşmazlıklar
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları
• Zorla tahliye ve yıkım işlemlerinin iptali talepleri

Maltepe Kentsel Dönüşüm Avukatı Danışmanlık Hizmeti Neleri Kapsar?

Elçi Hukuk ve Danışmanlık olarak Maltepe ve çevresinde yürütülen kentsel dönüşüm dosyalarında hak sahiplerine ve yönetimlere aşağıdaki konularda hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz:

• Riskli yapı tespit sürecinin ve itiraz haklarının değerlendirilmesi
• Kat malikleri kurulu toplantılarının ve 2/3 çoğunluk kararının usulüne uygun alınması
• Müteahhitle imzalanacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi
• Anlaşmazlık halinde hisse satışı, tapu iptali-tescil ve tazminat davalarının takibi
• Kira yardımı başvuru ve itiraz süreçlerinde danışmanlık
• İdare mahkemesinde riskli yapı tespitine ve tahliye/yıkım kararlarına karşı dava açılması

Sürecin her aşaması resmi sürelere bağlı olduğu için, hak kaybı yaşamamak adına ilk adımdan itibaren bir kentsel dönüşüm avukatından danışmanlık almanız önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadardır?

Tebligatın tarafa ulaşmasından itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne itiraz edilmesi gerekir. Bu süre kaçırılırsa tespit kesinleşir.

Diğer paydaşlar anlaşmaya yanaşmıyorsa ne yapılabilir?

Kat maliklerinin 2/3 çoğunlukla aldığı karara katılmayan paydaşların hisseleri, yasal prosedürle değer tespiti yapılarak satışa çıkarılabilir.

Kira yardımı kimlere, ne kadar süreyle verilir?

Binası riskli yapı kapsamında yıkılan ve başka bir konutta kirada oturmak zorunda kalan hak sahiplerine, başvuru şartlarını taşımaları halinde belirli bir süreyle kira yardımı ödenir; tutar ve süre yıllara göre güncellenen idari düzenlemelerle belirlenir.

Müteahhit inşaatı zamanında teslim etmezse ne yapılabilir?

Sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası talep edilebilir; ağır ihlallerde sözleşmenin feshi ve tazminat davası açılabilir.

Maltepe'de kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak zorunlu mudur?

Yasal olarak zorunlu değildir, ancak sürecin çok aşamalı ve süreye bağlı yapısı nedeniyle hak kaybını önlemek için avukat desteği almak güçlü şekilde tavsiye edilir.

Kentsel dönüşüm sürecinin herhangi bir aşamasında riskli yapı tespitine itiraz, paydaşlar arası anlaşmazlık, müteahhit sözleşmesi veya kira yardımı konularında hukuki danışmanlık almak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.