1.jpg)
Av. Hakan ElçiKısa cevap: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki değişiklik 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve dört başlıkta sonuç doğuruyor. (1) Asansör: Kat adedi üç olan binalarda asansör yeri bırakılması, dört ve daha fazla katlı binalarda ise asansör tesis edilmesi zorunlu hâle geldi. (2) Emsal: Yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj niteliğindeki süs havuzları ve pergolalar, bahçe alanının belirlenen oranını (yüzde 20) aşmamak kaydıyla emsal hesabına dâhil edilmiyor. (3) Ofisten konuta dönüşüm: İmar planı konut kullanımına izin veren parsellerde ofis ve büro nitelikli bağımsız bölümlerin konuta dönüştürülmesine, parseldeki konut kullanımının belirlenen oranı aşmaması kaydıyla imkân tanındı; tadilat ruhsatı başvurularının 1 Temmuz 2027'ye kadar sonuçlandırılması gerekiyor. (4) Ruhsat yenileme: Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanan yapılarda kural olarak eski yönetmelik hükümleri uygulanıyor, ancak yangın, deprem, su yalıtımı ve enerji verimliliğine ilişkin güncel mevzuata uyum aranıyor.
Asansör Zorunluluğunda Yeni Eşikler
Değişikliğin en çok konuşulan başlığı asansör oldu. Yeni düzenlemede iki ayrı eşik var:
| Kat adedi | Zorunluluk |
|---|---|
| 3 kat | Asansör yeri bırakılması zorunlu |
| 4 kat ve üzeri | Asansör tesis edilmesi zorunlu |
| Bodrum hariç 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konut | Zorunlu değil, ilgili idare izin verirse asansör veya erişilebilirlik platformu kurulabilir |
Önemli bir ayrıntı, asansörün hangi katlara hizmet edeceğine ilişkin. Düzenlemeye göre asansör, bağımsız bölüm veya ortak alan bulunan bodrum katlara da hizmet etmelidir. İçinde bağımsız bölüm veya ortak alan bulunmayan bodrum katlar bu kapsamın dışında tutuluyor. Otopark, sığınak veya depo gibi ortak alanların bodrumda konumlandığı yapılarda bu hüküm doğrudan sonuç doğuruyor.
Uygulamada bunun anlamı, projelerin yeniden gözden geçirilmesidir. Asansör yeri bırakma zorunluluğu, üç katlı yapılarda plan şemasını, çekirdek yerleşimini ve dolayısıyla satılabilir alanı etkiler.
Emsal Hesabında Süs Havuzu ve Pergola
Yönetmelik, süs havuzunu tanımlayarak uygulamadaki tartışmayı sonlandırmayı amaçlıyor. Yeni tanıma göre süs havuzu, suyun farklı formlarda hareketlendirilmesiyle oluşturulan, görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapıyla bütünlük arz eden ve yüzme amacıyla kullanılmayan havuzdur.
Emsal bakımından getirilen kural şudur: yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan ve bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğindeki süs havuzları ile pergolaların, bahçe alanının belirlenen oranını (yüzde 20) geçmeyen kısımları emsal hesabına dâhil edilmez, emsal harici ortak alan sayılır.
Bu değişiklik, özellikle villa ve az katlı konut projelerinde bahçe düzenlemesine ayrılan alanın emsal kaybı yaratmadan kullanılabilmesine imkân tanıyor. Buna karşılık "süs havuzu" görünümünde inşa edilip fiilen yüzme havuzu olarak kullanılan yapılar bakımından denetim riski doğuyor; tanımın açıkça yüzme amacını dışlaması bu nedenle önemli.
Ofis Binalarının Konuta Dönüştürülmesi
Değişikliğin gayrimenkul piyasası bakımından en dikkat çekici başlığı bu. Geçici bir hükümle, aşağıdaki koşulların birlikte gerçekleşmesi hâlinde ofis ve büro nitelikli bağımsız bölümlerin konuta dönüştürülmesine imkân tanınıyor:
- Parselin tabi olduğu imar planının konut kullanımına izin vermesi,
- Parseldeki konut kullanımının, belirlenen oranı (yüzde 60) aşmaması,
- Tadilat ruhsatı başvurusunun, yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde, yani 1 Temmuz 2027'ye kadar sonuçlandırılması.
Boş ofis stokunun yüksek olduğu bölgelerde bu düzenleme, atıl durumdaki ticari alanların konuta çevrilmesine yol açabilir. Ancak süre sınırlı olduğu için sürecin hızlı yürütülmesi gerekiyor. Dönüşüm, yalnızca bir ruhsat işlemi değildir: kat mülkiyeti kurulu bir yapıda bağımsız bölümün niteliğinin değiştirilmesi, kat maliklerinin oybirliğini veya yönetim planı değişikliğini gerektirebilir. Tapu kütüğündeki cins ve nitelik kaydının güncellenmesi de ayrı bir işlemdir.
Ruhsat Yenileme ve Geçiş Hükümleri
Yürürlükteki ruhsatlar bakımından ikili bir rejim öngörülüyor:
| Durum | Uygulanacak mevzuat |
|---|---|
| Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış yapılar | Kural olarak ruhsat tarihindeki yönetmelik, ancak yangın, deprem, su yalıtımı ve enerji verimliliğinde güncel mevzuat |
| İki yıl içinde inşaata başlanmamış yapılar | Yürürlükteki güncel yönetmelik hükümlerinin tamamı |
Bu ayrım, ruhsat alıp inşaata başlamayı geciktiren projeler bakımından maliyet artışı anlamına gelebilir. Ruhsatı bulunan ancak henüz kazma vurulmamış projelerde, iki yıllık sürenin takip edilmesi kritik hâle geliyor.
Kimi Nasıl Etkiliyor?
| Kim | Etki | Yapılması gereken |
|---|---|---|
| Yeni proje geliştiren müteahhit | Asansör ve çekirdek planı, emsal hesabı değişti | Projeyi yeni hükümlere göre revize ettirin, ruhsat başvurusunu buna göre kurgulayın |
| Ruhsatı olan ancak inşaata başlamayan yatırımcı | İki yıllık süre dolarsa güncel mevzuata tabi olur | Ruhsat tarihini ve iki yıllık süreyi takip edin |
| Ofis sahibi veya ofis yatırımcısı | Konuta dönüşüm imkânı, süre 1 Temmuz 2027 | İmar planını ve parseldeki konut oranını kontrol ettirin, tadilat ruhsatı için erken başvurun |
| Üç ve dört katlı bina maliki | Asansör yeri ve tesis zorunluluğu | Yeni yapı veya esaslı tadilatta zorunluluğu göz önünde bulundurun |
| Villa veya bahçeli konut sahibi | Süs havuzu ve pergola emsal dışı | Peyzaj projesini oran sınırına uygun hazırlatın, yüzme havuzu ayrımına dikkat edin |
| Kentsel dönüşüm sürecindeki kat maliki | Yeni yapının plan şeması değişebilir | Müteahhitle yapılacak sözleşmede proje değişikliği ve alan kaybı hükümlerini netleştirin |
Sözleşmelere Yansıması
Bu tür yönetmelik değişiklikleri en çok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlık doğurur. Asansör yeri bırakma zorunluluğu veya emsal hesabındaki değişiklik, projedeki bağımsız bölüm sayısını ve alanlarını etkileyebilir. Sözleşmede paylaşımın bağımsız bölüm sayısı üzerinden yapıldığı durumlarda taraflar arasında ciddi tartışma çıkar.
Bu nedenle imzalanacak sözleşmelerde şu noktaların düzenlenmesi önerilir: mevzuat değişikliği hâlinde paylaşımın nasıl güncelleneceği, proje değişikliğinin kimin onayına tabi olacağı, alan kaybı hâlinde denkleştirmenin nasıl yapılacağı ve ruhsat sürelerinin kimin sorumluluğunda takip edileceği.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni yönetmeliğe göre kaç katlı binada asansör zorunlu?
Kat adedi üç olan binalarda asansör yeri bırakılması, dört ve daha fazla katlı binalarda ise asansör tesis edilmesi zorunludur. Bodrum hariç üç katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar bu zorunluluğun dışındadır, ancak ilgili idare izin verirse asansör veya erişilebilirlik platformu kurulabilir.
Asansör bodrum kata da hizmet etmek zorunda mı?
Bağımsız bölüm veya ortak alan bulunan bodrum katlara asansörün hizmet etmesi gerekir. İçinde bağımsız bölüm veya ortak alan bulunmayan bodrum katlar bu kapsamın dışındadır.
Süs havuzu ve pergola emsale dâhil mi?
Yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan ve bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğindeki süs havuzları ile pergolaların, bahçe alanının belirlenen oranını aşmayan kısımları emsal hesabına dâhil edilmez. Süs havuzu tanımı yüzme amacıyla kullanılan havuzları kapsamaz.
Ofisimi konuta çevirebilir miyim?
İmar planı parselde konut kullanımına izin veriyorsa ve parseldeki konut kullanımı belirlenen oranı aşmıyorsa mümkündür. Tadilat ruhsatı başvurusunun 1 Temmuz 2027 tarihine kadar sonuçlandırılması gerekir. Kat mülkiyeti kurulu yapılarda bağımsız bölümün niteliğinin değiştirilmesi ayrıca kat malikleri kurulunun kararını gerektirebilir.
Ruhsatım var ama inşaata başlamadım, hangi yönetmelik uygulanır?
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmışsa kural olarak ruhsat tarihindeki hükümler uygulanır; ancak yangın, deprem, su yalıtımı ve enerji verimliliğine ilişkin güncel mevzuata uyum aranır. İki yıl içinde başlanmamışsa güncel yönetmeliğin tamamı uygulanır.
Bu değişiklik kentsel dönüşüm projelerini etkiler mi?
Evet. Asansör ve emsal hükümleri, yeni yapının plan şemasını ve bağımsız bölüm sayısını değiştirebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mevzuat değişikliği hâlinde paylaşımın nasıl güncelleneceğinin sözleşmede düzenlenmesi önem taşır.
Değerlendirme
Değişiklik iki yönlü. Bir yandan erişilebilirlik ve yapı standartları yükseltiliyor, diğer yandan atıl ofis stokuna konuta dönüşüm yolu açılarak piyasaya esneklik tanınıyor. Ortak nokta, her iki başlıkta da süre ve oran koşullarının belirleyici olması.
Ofisten konuta dönüşümde tanınan bir yıllık pencere, uygulamada belirleyici olacak. Ruhsat süreçlerinin uzunluğu düşünüldüğünde, dönüşümü düşünen malikler bakımından beklemek değil, imar durumunu bugünden kontrol ettirmek doğru yaklaşım olacaktır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Yönetmelik değişikliğinin projenize etkisini değerlendirmek, ofisten konuta dönüşüm sürecini yürütmek veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenizi gözden geçirmek istiyorsanız büromuzla iletişime geçebilirsiniz.